Malacky.sk: Úvodná stránka

Developer ide vždy do rizika

Zdroj: Transport, Strana: 73, Autor: Alexander Sotník, Dátum: 22.07.2013

Developer ide vždy do rizika
Cushman & Wakefield Property Services Slovakia, s.r.o. je vedúca poradenská spoločnosť v oblasti priemyselných nehnuteľností v Slovenskej republike. Majiteľom nehnuteľností, nájomcom a investorom prináša komplexné riešenia v oblasti poradenstva, realizácie a riadenia v priebehu celého procesu nakladania s nehnuteľnosťami. Prednedávnom nás prijal jej riaditeľ Martin Baláž.

Ekonomická situácia v Európe nie je už niekoľko rokov na patričnej úrovni. Naliehavá otázka teda znie: Čo možno očakávať v najbližšom období v činnosti developerov logistických a priemyselných nehnuteľností?

Podľa Martina Baláža, riaditeľa spoločnosti Cushman & Wakefield Property Services Slovakia, s.r.o. ďalšie rozhodovanie sa developerov bude v tomto smere závisieť od reakcie trhu na novú výstavbu. Pozitívna reakcia kladne ovplyvní ďalšie rozhodovanie developerov. Veľmi dôležitá bude výška rastu ekonomiky a podpora zahraničných investícií.

„Predpokladom rozvoja trhu je dostatok pracovných príležitostí. Ak nebude pre ľudí dostatok práce, poklesne ich kúpna sila a spotrebný trh nebude dostatočný na podporu rastu logistických firiem,“ hovorí M. Baláž.

Veľkými zákazníkmi developerov sú logistické, výrobné a maloobchodné spoločnosti. Podľa štatistík približne 50 percent nájomcov tvoria logistické spoločnosti, 25 percent maloobchodné spoločnosti a 15 percent tvorí sféra výroby. Logistici sú závislí od výrobcov a maloobchodníkov, výrobcovia závisia od expanzie ekonomického rastu a z nej plynúcej produkcie a maloobchod sa opiera o kúpnu silu obyvateľstva. Na Slovensku je preto dôležité podporovať rast investícií tak, aby zahraničné firmy prichádzali na Slovensko a vytvárali tu nové pracovné miesta.

Tlaky na nájomné zmluvy

Dostatok či nedostatok skladových priestorov triedy A určuje vždy trh. Pomerne dlhé obdobie sa na Slovensku nestavali nové priemyselné a logistické nehnuteľnosti. Nedialo sa tak však preto, že by developeri nechceli stavať. „Príčinou bol fakt, že koneční užívatelia neboli schopní zaviazať sa na dlhodobejšie nájmy, ktoré by developerom dávali zmysel na výstavbu. Developer nemôže stavať halu na dvojročný prenájom,“ vysvetľuje M. Baláž.

Budúci nájomcovia od developerov často požadujú kratšie obdobie prenájmov. Dôvodom je, že so svojimi zákazníkmi podpísali zmluvy na služby na kratšie obdobie. „Vždy je to o určitom riziku. Pre developera je návratnosť skladového priestoru oveľa dlhšia ako zmluvných päť rokov. Developer ide vždy do rizika. Tlaky na uzatváranie nájomných zmlúv na obdobie menšie ako päť rokov sú pre developerov nepríjemné, hlavne ak ide o novú výstavbu. Doba nájmu je jeden z kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú rozhodnutie developera o realizácii novej výstavby,“ konštatuje M. Baláž.

Zložitá situácia na východe

V minulom roku sa na Slovensku po niekoľkých rokoch objavila špekulatívna výstavba. Pribudlo viac ako 52-tisíc štvorcových metrov nových skladových priestorov. Podobné číslo sa na Slovensku vyskytlo v roku 2008. „Ide o vysoko pozitívny jav. Výstavba nových logistických nehnuteľností sa udiala najmä v Senci. Vysoko oceňujem výstavbu v Košiciach, kde sa na špekulatívnej báze postavilo cca 10 000 m2. Ide o prielom a míľnik na slovenskom trhu. O to viac, že hala má už z veľkej časti svojich nájomníkov. Všetko nasvedčuje tomu, že táto lokalita môže byť v budúcnosti úspešná,“ dodáva M. Baláž.

Špekulatívna výstavba vznikla najmä v Senci a v Malackách. Východ republiky je v zložitej hospodárskej situácii. Trh priemyselných nehnuteľností v Košiciach predtým neexistoval. Uskutočnili sa síce výstavby na kľúč, niektorí developeri tam už boli, ale stavali len pre konkrétnych nájomcov. Fakt, že developer uskutočnil výstavbu na špekulatívnej báze potvrdzuje predpoklad, že verí danej lokalite a má plány do budúcnosti.

Nie je sklad ako sklad

Od ktorých hlavných faktorov sa odvíja výška nájomného? V prvom rade od veľkosti priestoru, doby nájmu a vybavenia skladu. Pokiaľ nejde o logistický priestor, v ktorom nie je nutné vyvolávať dodatočné investície, cenu za nájom možno držať na spodnej hranici. „Dodatočné investície, napríklad do vzduchotechniky, spevnenej podlahy, úpravy vykurovania pre výrobu, keďže sklad má podľa noriem nižšie nároky na teplotu ako výrobný priestor, zdražujú objekty tohto druhu. Nehovoriac o špeciálnych chladiacich boxoch pre farmaceutickú logistiku a drahých dodatočných investíciách pre sklady ADR,“ vysvetľuje M. Baláž.

V poslednom čase pomáha rozvoju developerských činností elektronický obchod. „Robili sme analýzy a diskusné fóra s retailermi a zhodli sme sa v názore, že internetový obchod by fungoval oveľa lepšie, ak by vedeli logistici zvládnuť časové požiadavky zákazníkov,“ zdôrazňuje M. Baláž. Po objednávke v e-shope totiž zákazník dostáva tovar často až o týždeň, niekedy aj neskoršie. Tu je však bremeno na pleciach samotných e-shopov. Tie z kategórie top výrazne zlepšujú svoje služby. Doručenie tovaru do 24 resp. do 48 hodín si už vyžaduje nápor na logistiku a na skladové priestory. E-shopy sa však potrebujú rozvinúť do takej formy, aby dokázali uspokojiť zákazníkov aj po časovej stránke.

Foto popis| Martin Baláž